こんにちは、あまなつです。
地元工務店での家づくりを断念したものの、一条工務店の「HUG me」で家づくり計画進行中です。
- 住宅ローンの借り入れ先をりそな銀行に決めました。
- 金利の種類は全期間固定金利と変動金利のミックス。
- メインが全期間固定金利で変動金利分は繰り上げ返済可能な金額に抑えてあります。
- 住宅ローンの借入先を決める際のポイントをまとめました。
価格交渉の末、土地の売買契約を済ませましたが、「翌月16日までに住宅ローンの審査に通ること」という条件がつきました。
これはなかなかのタイトスケジュール。
前もって利用する金融機関を決めておいてよかった…！
というわけで動き出したら話がどんどん進む家づくり。
土地探しと並行して住宅ローンの借入先を吟味しておきましょう。
土地購入の申込までに事前審査まで通しておくのが理想です。
僕は事前にりそな銀行で住宅ローンを借りようと決めていて、土地の契約時には事前審査に申込み済みでした。
そのおかげでタイトなスケジュールでも土地の決済に住宅ローン契約を間に合わせることができました。
今回は僕が検討した三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、地銀、ARUHIのフラット35について、比較したポイントとりそな銀行に決めた理由をまとめました。
住宅ローンの比較ポイント
全期間固定金利
僕は35年の全期間固定金利を利用するつもりだったので、第一に超長期固定金利の低さで上の5つを選定しました。
金利については「固定か変動か」という答えのない議論がありますが、それぞれの年収と借入額、リスク許容度によってベストな判断が変わってきます。
金利だけを見れば当然変動金利を使った方が得ですが、将来の金利上昇のリスクを考えると全期間固定金利の方が安心・安全といえます。
あくまで僕の見解ですが、2023年3月時点の状況なら「10〜15年で繰上げ完済できるなら変動、できなければ全期間固定がベター」だと思いました。（10〜15年というのには根拠はありませんが…。）
我が家は15年以内の完済ができない以上、全期間固定金利を使うことにし、その低さを第一の判断基準にしました。
結果的には全期間固定と変動のミックスにしました。
それでも変動金利分は金利が上がったら繰上げ完済できる額に抑えてあります。
これとは別に10年固定などのように、一定期間固定金利で期間終了後に再度金利を選ぶ、というタイプもあります。
「全期間固定金利より低い金利で、金利上昇のリスクも抑えられる」という見方もありますが、僕としては「変動金利ほど低金利の恩恵を受けられない上に、金利上昇のリスクも負う」デメリットのほうが大きい金利タイプだと思います。
分割融資ができるか
住宅ローンは1度に全額融資してもらうのが基本ですが、土地を購入してから家を建てる場合は、少なくとも土地購入時と建物建築時の2回に分けて融資を実行してもらう必要があります。
さらに建物建築時にも、着工、上棟、引き渡しのタイミングのように、建築費用を3〜4回に分けて支払う場合が多いです。
そのような場合に、複数回に分けて融資を実行してもらうことを分割融資や分割実行といいます。
分割融資ができない場合はつなぎ融資という別のローンを借りる必要があり、金利や手数料が余計にかかります。
分割融資が可能な銀行は意外と少なく、可能であっても分割回数に制限があるなど、ルールは銀行によってさまざまです。
我が家は土地からの注文住宅建築だったので、少なくとも土地購入時と建物建築時3回の計4回融資を実行してもらう必要がありました。
（実際は建築費用の1回は自己資金で払えたので、分割回数は3回になりました。）
融資額の上限
金利に目が奪われがちですが、どんなに金利などの条件が良くても融資限度額が足りないと意味がありません。
僕が実際に銀行に提示された融資限度額は、少ない順に
三井住友、三菱UFJ ＜ みずほ ＜ りそな、地銀、ARUHIフラット35
といった具合でした。
やはり最大手の三井住友や三菱UFJは、横綱経営で手堅く融資額を抑えている印象でした。
その2行では折り合いがつかない人をみずほ、りそなやその他の地銀がターゲットにしているという構図のようです。
僕はというと三井住友や三菱UFJでは融資額が足りず、その2行は早々に候補から除外しました。
ネットローン
ちなみに金利だけで比べるとネットローンが断然低金利なんですが、僕が調べる限りネットローンは分割融資に対応してません。
なので土地を購入してから注文住宅を建てる場合は、基本的にネットローンは使えません。
なにより初めて住宅ローンを借りるという場合は、実際に店舗で銀行員と相談しながら進めた方が安心だし細かい融通が利きます。
建売住宅を買う場合でなければ、店舗型の住宅ローンを借りることをおすすめします。
実際、りそな銀行の担当者さんにはいろいろわがままを聞いてもらいました…！
りそな銀行に決定！
以上のポイントから選定すると、まず三菱UFJは融資額が足りないので落選。
ARUHIは分割融資ができず、地銀も土地と建物の2回までしかできないので却下です。
（ARUHIの金利、特に長期優良住宅で最初の10年間が下がるのは魅力的だったんですが…。）
最後の2択に残ったのはみずほ銀行とりそな銀行。
分割融資が何回でも可能で実行した融資ごとに返済がスタートする、というみずほ銀行のシステムは、無駄な金利を払う必要がなくてかなり魅力的だったんですが、、、
申込み時点で全期間固定金利が低かったりそな銀行に軍配が上がりました。
りそな銀行は一条工務店と提携していて、提携ローンなら土地と建物で融資を分けられて、建物分の中でも分割融資が可能。
さらに土地と建物で異なる金利タイプを選べます。（これはみずほ銀行も同じ。）
金利はそれぞれ、土地費用融資時と建築費用の1回目融資時の金利が適用されます。
以上が僕が住宅ローンの借入先を選んだときの選定ポイントです。
住宅ローンはそれぞれ個別の事情により優先するポイントが変わってくると思いますが、これから借りる方の参考になったらうれしいです。
※この記事に記載している情報は2023年時点に僕が調べた限りのものです。借入時期や借主により条件が異なる可能性があるので、借入を検討する際にはご自身で銀行に確認してください。
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