こんにちは、あまなつです。
地元工務店での家づくりを断念したものの、一条工務店の「HUG me」で家づくり計画進行中です。
無事に「土地売買契約の翌月16日までに住宅ローンの本審査に通ること」という条件をクリアし、その週末に住宅ローンを契約。
なんとかもうひとつの条件である「売買契約の翌月29日に決済をする」こともクリアできました。
登記が済んだら晴れて我々の土地になります。
決済の流れ
銀行でローンの実行手続き
土地費用の支払いには住宅ローンを使うので、決済は銀行で行いました。
当日集まったのは土地の売買主とそれぞれの仲介業者、そして売主が指定した司法書士です。
本来必須ではないそうですが、一条工務店の営業氏も参加しました。
銀行に到着すると個室というよりは簡単なブースに通され、さっそく手続きが始まります。
支払い金額を確認し、振り込み用紙に必要事項を記入してりそな銀行に提出します。
登記手続き
銀行が振り込み手続きをしている間に登記の手続きをします。
司法書士から説明を受けて役所に提出する書類に署名、捺印。
あとは後日、司法書士が土地の所有者名義を売主から我々に変更してくれます。
登記が完了したら証明書が郵送されてくるとのことでした。
登記は1ヶ月以内に終わるそうです。
支払い完了
そうこうしている間に無事に土地費用の支払いが完了しました。（銀行から僕の口座に振り込まれ、さらに売主の指定口座に振り込まれます。）
ちなみに住宅ローンは、手数料を引いた額が振り込まれるので、あらかじめ手数料分を口座に入れておく必要があります。
最後に仲介業者へ仲介手数料、司法書士へ登記費用を支払い、土地の決済は完了しました。
土地購入にはいくらかかる？
今回土地価格は値引き交渉に応じてもらい減額できましたが、諸費用も含めた土地購入関連費用は値引き前の価格と同じくらいになりました。
というのも前述のとおり、土地費用に加えて住宅ローンの手数料、仲介手数料、登記費用がかかったためです。
さらに購入した年の固定資産税の残金も支払っています。
具体的な金額は伏せますが、土地を購入する際に実際に支払う金額は
「土地価格+土地価格の5〜10%」
くらいを見ておいた方がよさそうです。
もちろん仲介手数料のパーセンテージやどのくらい住宅ローンを使うかによって増減します。
我が家が断念した工務店さんは「土地と建物以外にも諸費用として500万円はかかると考えておいた方がよい」と言っていました。
注文住宅を建てるときの資金計画には、諸費用の存在も忘れずに組み込むようにしましょう。
登記についてのいざこざ
ここで登記に関して一悶着あったのでご紹介。
我が家は土地も建物も所有者名義を夫婦2人にし、それぞれ持ち分は半分ずつにしようと考えていました。
しかし土地費用の支払いは手付金以外は全て僕（夫）名義の住宅ローンから支払います。
その場合、「土地の持ち分を夫婦で50:50にすると、僕が住宅ローンで購入した土地の一部を妻に贈与したとみなされ、贈与税がかかる可能性がある」との指摘が銀行や司法書士からありました。
つまり、手付金を妻が支払ったことにするとしても、残金を住宅ローンで支払った場合、土地の持ち分の割合も手付金と残金の比率に合わせる必要があるとのこと。
営業氏によると「そこまで厳密に持ち分の比率を設定することは少ない」とのことでしたが、今回の司法書士は厳しく（とうか融通が利かず）「税務署がいいと言わない限り任意の待ち分割合では登記しない」と言っているとのことでした。
税務署に聞いても原則論の回答が返ってくるだけだろうな…と思いつつも、仕方なく税務署に問い合わせましたが。。。
案の定「出資比率に合わせた持ち分にしないと贈与税がかかる可能性がある」との回答。
「『可能性がある』と言うけれど、それを判断するのはあなたたちなのだから、かかるかかからないか教えてほしい」と粘りましたがさすがに「贈与税はかからない」との回答は得られず。。。
結果、土地の持ち分は
妻：夫＝手付金：（土地費用－手付金）
としたのでした。
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